Как да изберем ипотечен кредит

Това е почти толкова трудно, колкото да се спрем на конкретно жилище

С нарастването на цените на апартаментите и лихвите по ипотечните кредити покупката на жилище се превръща във все по-сложна и тежка операция. След избора на търсеното жилище най-трудно е да се намери правилният финансов продукт и подходящата банка. Един от водещите кредитни консултанти в страната  - "Кредит център", обръща внимание на пет важни фактора, с които клиентите трябва да са наясно, когато пристъпват към теглене на ипотечен кредит.
1) На първо място е осигуряването на повече от 20% самоучастие. С притесненията около жилищния пазар банките стават все по-внимателни и са зачестили случаите, когато клиентът получава одобрение за по-малка сума от желаната. 
2) Вноската по кредита никога не трябва да надвишава 50% от доходите на домакинството. Хубава е надеждата, че заплатите ще растат, а цените на апартаментите ще падат, но не трябва да се залага цяло семейство върху бъдещите планове. В Западна Европа дори при сегашното тежко положение на финансовите пазари се препоръчва вноската да не надвишава 39% от доходите на семейството. 
3) Разбира се, всеки иска най-доброто жилище, но не всеки има възможност да си го позволи. Въпреки това винаги трябва да се мисли в перспектива. Най-добрият вариант за покупка с кредит е нов, завършен апартамент, разположен в добър и перспективен район с изградена инфраструктура. Колкото повече бъдещето ви жилище влиза в тези стандарти, толкова по-сигурна се чувства банката при отпускане на заема (което означава по-добри условия). 
4) Направете застраховка "Живот" на основния кредитополучател. Въпреки че звучи малко зловещо, това е изключително важна стъпка. При трайна или временна загуба на трудоспособност или продължителна хоспитализация, или дори най-лошият вариант, семейството ще може да запази жилището. В противен случай се поставя в изключително затруднено положение, което рядко има удобно решение. 
5) С повишаване на културата на купувача, той все повече се замисля, че лихвата на кредита не е единственият важен фактор при избора на продукт. Сериозно внимание трябва да се обръща на показатели като политика на банката по формиране и промяна на лихвените нива. Това ще даде възможност на клиента да знае кога може да очаква новите вноски и да преструктурира бюджета на домакинството предварително. Все пак, ако се стигне до подобна ситуация, кредитополучателят трябва да е наясно с наказателни лихви при просрочие и наличието на други такси и комисиони. Това отново ще спести неприятни изненади. 
Въпреки че българският кредитополучател все още не усеща с пълна сила икономическите проблеми на почти всички други купувачи по света, няма гаранции, че това ще е така завинаги. А и той не е напълно незасегнат - ресурсът поскъпва рязко. През последната година имаше няколко увеличения, които, въпреки че бяха малки (между 0.1 и 0.6 процентни пункта), оскъпиха продуктите в евро с общо между 0.5 и 1.25 пункта и между 1 и 1.75 пункта левовите. До края на годината кредитите при повечето банки ще поскъпнат с 0.5 - 1 процентни пункта. 
Статистиката не показва нарастване на проблемните заеми. Процентът на лошите кредити е намалял в сравнение с предходната година от 2.16 на 2.14. Наблюдава се обаче тенденцията все повече клиенти да рефинансират своите заеми, което често е признак за опасност от неизплащане на кредита. За опасност може да се говори, ако бъде прехвърлена проблемната граница от 4%. По-трудният пазар на жилища не позволява толкова бързо да бъде продаден апартаментът при нужда, което допълнително плаши клиентите. 
Новото отношение към продукта се изразява и в промяната на критериите на клиентите при избор на кредит. Новите изисквания, които се появяват за първи път, показват ясно притесненията на кредитополучателите. Конкуренцията в тези направления ще бъде важна и за банките през следващите месеци на годината. За съжаление няма признаци много от тях да пропуснат очакваното покачване на лихвите.


Какво гледат клиентите - най-важни критерии при избор на ипотечен кредит

Критерий	Към декември 2007 г.	Към септември 2008 г.
без такса за предсрочно погасяване	17%	19.6%
най- изгодният кредит за целия период	36.4%	24%
кратък срок за отпускане на кредита	12%	7.7%
най-ниска месечна вноска	13%	24.9%
наличие на гратисен период	7.6%	2%
фиксирана лихва за даден период	7.8%	3.8%
политика на банката за промяна на лихвените нива	-	8.2%
наказателна лихва при просрочие	-	5.1%

Източник: "Кредит център"