Жилищните цени навлязоха в период на корекция
Обратът започна във втората половина на миналата година и няма признаци, че ще спре скоро

Брой 3 - Март '09
от Маргарита Лозанова; Деян Тодоров
13 прочитания
  • Увеличаване на шрифта
  • Намаляване на шрифта
  • Принтиране
  • Препоръчване на приятел

Цените на старите жилища в София са намалели с 3.9% на тримесечна основа от октомври до декември 2008 г. От големите пазари единствено в Бургас в този период те все пак са нараствали
Фотограф: Мария Съботинова

Твърде много жилища се борят за парите на намаляващия брой купувачи през последните няколко месеца. Затова цените падат, а посредници описват състоянието на пазара като "точката на замръзване".
Ясният знак за корекцията дойде в началото на годината, когато Националният статистически институт обяви, че цените са паднали за пръв път от седем години в последното тримесечие на 2008. Намалението е 4.1% средно за страната.
От големите градове цените са намалявали навсякъде освен в Бургас, където повишението е било 2.1%. Само още в четири други областни центъра те са били "с глава над водата", но и четирите са в дъното на класацията за цените и се характеризират с малки и неликвидни пазари. Това са Монтана, Враца, Силистра и Кюстендил. В тях ръстовете са били сравнително малки.
Въпреки това бързият растеж в месеците до септември е задържал цените по-високи, отколкото са били в края на 2007. Средногодишното увеличение (2008 към 2007) е било почти 25%, едва малко под растежа от 2007 (28.9%) и пак над този от 2006 (14.7%), когато и базата е била по-ниска.
По всичко личи, че тези темпове на поскъпване остават в миналото. В края на 2008 годишният ръст на цените силно се е забавил до 11.7% средно за страната (IV тримесечие 2008 спрямо същия период на 2007). Спадът в последните месеци на миналата година и липсата на признаци за възстановяване в първите от тази означават, че годишният растеж бързо може да падне до едноцифрени нива - нещо, което също не е виждано от години. Средногодишното нарастване последно е било на това ниво през 2002 г.
Брокерите са единодушни, че това е резултат от оттеглянето на купувачите. Според тях сега клиентът е в позиция, която му позволява да диктува правилата на пазара и най-вече изхода от преговорите. Масова става практиката със сядането на масата за преговори да се договаря от 15 до 20% по-ниска цена от офертната.
Според агенция за недвижими имоти "ЕРА България" причината е, че продавачите не могат да се адаптират толкова бързо към новите условия и определят невалидна стойност на имотите си с нива от средата на 2008, тъй като не са сигурни каква е точната цена, няма ли да загубят, ако ситуацията се промени бързо.
Според агенцията за недвижими имоти "Адрес", който разполага с финансиране днес, може да закупи уникален имот на нечувана доскоро цена. Според данни на агенцията в основните търгувани квартали на големите градове намалението е около 20%, като в 70% от софийските квартали има корекция на цените.
За разлика от НСИ агенциите отчитат и промените при новото строителство.
Обемът на сделките с недвижими имоти е спаднал с 40% на годишна база според "Бългериан пропъртис", повлечен от срива в курортите.
Според данни на Агенцията по вписвания спадът е много по-малък (-5%), но при нея влияе инерцията от завършването на сделки на зелено по предварителни договори отпреди, тоест може да се очаква той да се задълбочи в следващите месеци.
Нараства и конкуренцията сред инвеститорите в жилищни проекти, което налага редуциране на ценовите нива, особено за проекти с лоши локация и инфраструктура.
Другата тенденция от последните месеци е било забавяне и на инвестиционната активност в сферата на строителството. Освен в по-малкия обем на преките чуждестранни инвестиции това намира израз и в по-малкия брой на издадените разрешителни за строеж. По данни на НСИ разгънатата застроена площ на одобрените проекти за жилищно строителство е намаляла със 17% през 2008 в сравнение с 2007 г., но основно заради курортните области.
Според данни на ЕРА официалното намаление на цените при новото строителство е 10-15% на база 2008, като най-съществено е понижението на офертните стойности на жилищата в строеж, панелните и селските имоти.
Наблюденията на "Адрес" пък показват, че всичките тези фактори доведоха до цялостен застой на сектора и към момента над 80% от инвеститорите отчитат пряко въздействие на кризата върху дейността си. Освен това реализират по-малък процент от единиците по време на строителството, а по-слабите продажби водят до загуби от финансирането, тъй като те дължат междувременно пари на банките. Освен това поради големия обем жилища в строеж готовността на предприемaчите да преразгледат броя и мащаба на проектите си се оказа закъсняла и тенденцията за насищане на пазара с оферти се е задълбочила.
Консултантската фирма за недвижими имоти Colliers International прогнозира намаление от 12% на цените на жилищата в София през 2009 г., като след първоначалния спад през първото полугодие на 2009 те очакват по-голяма активност през втората половина на годината, когато купувачите ще започнат да възприемат новите цени като изгодни. От агенция за недвижими имоти Century 21 пък препоръчват спадът де е с 14.75%.
Каквито и да са конкретните числа, обратът от 2008, изглежда, ще бъде нещо повече от охлаждане на нажежения до червено по-рано пазар. Но, от друга страна, пазарите имат навика да поднасят изненади - цените доскоро растяха повече, отколкото брокерите очакваха. В момента обаче на хоризонта не се вижда причина това да стане отново.

Добави коментар Коментари (1)

  • Анонимен потребител #1 Чочко анонимен, неутрално, 13.03.2009 11:05
    Крайно време е при себестойност на кв.м 300Е да не се продава за повече от 450Е кв.м. и цените да отрезвят пазара.А пък при банките да се преразглеждат ипотеките защото те ще бъдат още по-евтини.Успех на инвеститорите!!!
    Неуместен коментар?

Коментирай

Кирилица: ?
  • 0:-)
  • :'(
  • >:-)
  • B-)
  • :-*
  • :-(|)
  • :-|
  • :-(
  • :-)
  • :-D
  • :-0
  • ;-)

Тема на броя

Индустрията на имотите се активизира срещу кризата

Индустрията на имотите се активизира срещу кризата Бр. 3 - Март '09

Довчера всичко изглеждаше наред, днес е трудно да повярваме, че кризата се разгръща с толкова бързи темпове. Ако обаче има някаква положителна страна, тя е, че ще накара индустрията на недвижимите имоти по-категорично да заяви мястото си в икономиката.