Expo Real 2009: В търсене на нови възможности

След болезнена година инвеститорите пак мислят за сделки. Но на България ще й трябва още време да се върне в играта

"Най-много контакти правим на вечерните събития. Забавляваме се много и правим много бизнес", казва Ханс Петер Трампе във видео от изложението за имоти Expo Real, заснето миналата година. Зад Трампе се чува силна музика и се виждат хора с костюми и чаши в ръце.
На събития като това денят традиционно завършва с партита, организирани по щандовете на най-големите изложители. На другото от двете най-големия изложения за имоти в Европа – MIPIM, което се провежда през пролетта в Кан например, има традиция големите компании за имоти да наемат огромни яхти и да плащат големи сметки за вечери и шампанско.
Но от година насам индустрията на недвижимите имоти в Европа далеч не е същата. Паниката във финансовия свят след фалита на "Леман брадърс" хвърли дълга сянка и поне засега компаниите предпочитат да се фокусират върху бизнес аспектите на изложенията. Но година след фалита на "Леман" мениджърите вече се опитват да идентифицират нови възможности.
"Тази година атмосферата реалистично отразяваше случващото се на пазара. Общото усещане беше, че инвеститори, предприемачи и търговци разбират проблемите и търсят решения, което е голяма стъпка напред в сравнение с миналата година, когато проблемите бяха стоп фактор", казва Михаела Лашова от българската консултантска фирма "Фортън интернешънъл".

Купувачите пак са на пазара
Главният изпълнителен директор на Allianz Real Estate Оливие Пиани каза на Expo Real, че застрахователният гигант ще увеличи дела на вложенията си в имоти, който в момента е около 4% от активите му, и работи по сделка за придобиването на офиси в Париж. Europolis, австрийска инвестиционна компания и строителен предприемач, обяви, че ще спонсорира самостоятелно нов инвестиционен фонд, насочен към Централна и Източна Европа, който ще има покупателна сила от около 400 милиона евро. На континента инвестициите в имоти в третото тримесечие са нараснали с 40% до 18 милиарда евро, обяви на изложението консултантската фирма Jones Lang LaSalle.
Това бяха добри новини за индустрията на недвижимите имоти. За България – не толкова. Арх. Валери Левиев, управител на консултантската фирма "Елта консулт", казва, че има светлина в дъното на тунела, но по-скоро в западноевропейската му част. Той допълва, че международните инвеститори евентуално ще погледнат към страната след средата на следващата година.
Увеличението на оборотите на пазара след силния спад на цените на този вид активи означава, че инвеститорите започват отново да виждат смисъл в сделките... на места като Лондон, Париж или Франкфурт, донякъде Варшава и Прага. "В Чехия и Полша нещата по-скоро вече са добре. Те вървят със Западна Европа", коментира арх. Левиев.
В България цените на инвестиционни имоти като топ офис сгради са паднали с малко под 40% само в последната година – резултат от спада на наемите и повишаването на доходността до 11%, по данни на консултантската компания Cushman & Wakefield към третото тримесечие. Цените на офис сгради или шопинг молове, които се държат с цел печалби от наеми или повишаване на стойността им, зависят от това какви са доходите от наем и какви трябва да са те като процент от цената, която плаща инвеститорът.
Според C&W средното за Европа ниво е около 7.5% (за всички видове активи), което означава, че на теория (защото от година има само една сделка) България предлага значителна премия.

За България е рано
Въпреки това западноевропейските фонд мениджъри все още не мислят да купуват. "Дори доходността да е висока, все още не предизвиква мотивация за инвестиционни сделки", казва арх. Левиев. "Те си казват: защо да инвестирам в Източна Европа, на неразвити пазари, с висок риск."
"От гледна точка на инвеститорите фокусът в момента е Полша и Чехия, където инфраструктурата и съдебната система са изградени и ефективни, а сроковете на договорите за наем по-дълги", коментира Михаела Лашова.
И тя обаче прогнозира, че 2010 г. ще бъде по-интересна. "Досега през 2009 година се сключи само една инвестиционна сделка, а много пропаднаха поради факта, че основният наемател напуска сградите или очакванията на продавачите не отговаряха на пазара в момента. Смятам, че тази тенденция вече се променя, очакванията на продавачите стават по-реални и те осъзнават, че наемателите са най-важният им актив за инвестиционна продажба", казва Лашова.
2009 беше далеч от добрите времена за индустрията на недвижимите имоти в Европа. Но както казва организаторът на Expo Real Юген Егетенмайер, изложителите и посетителите вероятно са си тръгнали с повече оптимизъм, отколкото са имали на идване.