Кризисната 2009: шанс за ново начало за пазара

Индустрията на недвижимите имоти е изправена пред сериозни трудности за пръв път от години. Те обаче могат да бъдат и възможности за решаването на стари проблеми и формулирането на политики, които ще я подкрепят дългосрочно

Когато се задава буря, няма какво да направиш, за да я спреш. Разбира се, можеш да не правиш нищо, надявайки се, че благосклонността на съдбата ще запази покрива на дома ти например. Но можеш и да го стегнеш, така че не само да ограничиш пораженията, а и да си гарантираш, че той ще устои и на бъдещите бури.
Изправена пред най-лошата "прогноза за времето" от 10 години насам, сега индустрията на недвижимите имоти в България ще трябва да направи подобен избор. Облаците, които се виждаха още от втората половина на 2007, не се разсеяха, напротив, сгъстиха се към края на миналата година.
Бюджетната прогноза за икономическия растеж – 4.7%, изглежда все по-трудно постижима. Българската народна банка има основен сценарий, който предвижда едва малко по-бавно нарастване на икономиката, но и песимистичен, според който ръстът може да се срине до 1.2 на сто. Някои чуждестранни наблюдатели прогнозираха дори рецесия в страната. След ръст от 6.2% 2007 и 7% за деветмесечието на 2008 г. ходът на икономиката ще е като на автомобил, слизащ по "Цариградско шосе" към Орлов мост – от 80 ще трябва да намали на 20 км в час, а ако светлината не е зелена – дори да спре.
Колко повече може да се забави секторът на недвижимите имоти, който беше един от основните двигатели на растежа в последните две години, подкрепен от разрастването на финансовите услуги? Областите, в които се намират основните курорти, осигуряваха повече от половината от жилищното строителство като разгъната застроена площ по време на бума. Изгледите то да се възстанови скоро изглеждат минимални при липсата на купувачи на хоризонта. Обемите на новото строителство на основни жилища също е много вероятно да намалеят, след като бяха подхранвани от евтиния и достъпен кредит в последните две-три години. Много проекти за търговски центрове са под заплахата да бъдат спрени или поне забавени. Неуспехът на две сделки в края на 2008 показа, че инвестиционният пазар е най-малкото много близо до точката на замръзване, ако още не я е достигнал. Същото категорично може да се каже за пазара на парцели за строителство.
Е, строежите няма как да спрат изцяло или изведнъж, а и страната все още има основни нужди от съвременни недвижими имоти, които трябва да бъдат посрещнати. Нито ниското качество на жилищния фонд, нито малките обеми на бизнес площите, които отговарят на съвременните стандарти на фирмите, са се променили особено. Мнозинството от хората продължават да живеят в панелни блокове, чиито експлоатационни срокове изтичат. А България продължава да е на едно от последните места в Европа по площ на търговските центрове на глава от населението - по-малко от една десета от средните за континента 200 кв.м. Това, което се промени обаче, е потокът от пари, търсещи висока възвращаемост. А парите са горивото на индустрията на недвижимите имоти.
А самата индустрия може да седи в очакване да види какво ще стане. Но може и да избере момента, за да извади на дневен ред основните проблеми, които от години чакат решение. Ключови фигури за сектора в България, събрани от организаторите на конференцията BalREc и изложението BalPEx в края на 2008, формулираха най-важните затруднения, които кризата направи още по-очебийни. В този брой списание "Индекс имоти" акцентира на основните им послания, които отправиха участниците на пазара, и разшири кръга им с мнения на икономисти и представители на местната власт. Най-важното от тях: индустрията не иска да й се помага, а да получи подкрепа за провеждането на реформи, които да подобрят бизнес средата, да създадат нови възможности за инвестиции и да разширят достъпа до качествени недвижими имоти. Те са в четири основни посоки: отстраняването на ненужните административни пречки, които затормозяват инвестиционния процес, провеждането на жилищна политика от страна на държавата и местните власти, улесняване на работата с местните администрации и приемането на правила за публично-частните партньорства, утвърждаването на стандарти за качеството на недвижимите имоти и свързаните с тях услуги. Общото разбиране е, че приемането на мерки в тези няколко посоки няма да "спаси" бранша от кризата, но ще помогне на него, а заради значението му - и на цялата икономика, да премине по-леко през нея; в идеалния случай дори ще й осигури перспектива за ускореното й развитие, когато кризата приключи.

Какво предлагат лидерите в индустрията на недвижимите имоти
- Създаване на механизъм за контрол, следене и стимулиране на ипотечното финансиране с оглед на неговата животоспасяваща важност за индустрията на недвижимите имоти. Визира се създаването на ad hoc групата, предложена от Конфедерацията на работодателите и индустриалците в България, в която да влязат представители на бизнеса, Министерството на финансите и Българската народна банка. Идеята е тя да наблюдава и ипотечните кредити по определени параметри и да сигнализира за нужда от мерки, ако те достигнат определени критични нива.
- Въвеждане на мерки за подпомагане на покупките на първо жилище, например широко разпространената в Европа система на жилищни спестовни влогове, или модел за кредитиране на средната класа при специални условия, включително чрез държавна инвестиция, която може да се реализира през Банката за развитие.
- Промени в закона за публично-частното партньорство с оглед насърчаване на инфраструктурното строителство чрез създаване на механизъм за изграждане на обществена и държавна инфраструктура от частни фирми при последващо възстановяване на вложените от тях средства.
- Подобряване на административното обслужване, например чрез въвеждане на експресни и обикновени услуги там, където това е възможно.
- Създаване на програма за стимулиране на нискоенергийно и пасивно (енергийно неутрално) строителство. В Австрия например 25% от новоиздадените строителни разрешения са за пасивни къщи. Това е спестило милиарди евро инвестиции на държавата в нови енергийни мощности и е създало сериозна заетост в строителната индустрия.
- Механизъм за контрол върху монополите, предоставящи обществени услуги, като ВиК и електроразпределителните компании с оглед бързо и качествено включване и предоставяне на услуги на строителните предприемачи.
- Законодателна промяна с оглед намаляване на възможностите за възражение и блокиране на изграждането на общинска и държавна инфраструктура, както е това при държавната инфраструктура.
- Въвеждане на стандарт при продажба на имоти, ново строителство, в защита на интересите на потребителите.
- Засилване на контрола по спазване на Закона за устройство на територията в частта за нерегламентираното използване на жилища в многофамилни сгради като офиси.
- Активизиране на работата с местната власт в няколко посоки:
*публично-частни партньорства
*насочване на средства към общините и механизми за тяхното харчене (например инфраструктура).
- Подобряване на административното обслужване, което да стимулира навлизането на нови инвеститори. Други мерки за привличане на преки чуждестранни инвестиции.
- Регулация на дейността на посредниците при сделки с имоти.

Още по темата:
Дом за всеки
Общински неволи
Път към качеството
Арх. Георги Николов: Инвестициите в имот ще се правят според достойнствата му
Цонко Цонев, кмет на Каварна: Трябва по-добър синхрон между общините и държавата
Евгени Василев, управител на "Арко имоти": По-бързо административно обслужване, дори на по-висока цена
Михаил Чобанов, управител на Bulgarian Properties: Жилищната политика трябва да стимулира задържането на младите хора в страната
Цветелина Тасева, "Адрес недвижими имоти": Държавната намеса да бъде максимално прецизна
Тони Тончев, управител на "Строително дружество Торин": Да използваме кризата, за да подредим бранша
Маурисио Меса Гомес, регионален директор на Hercesa Internacional: ДДС върху имотите в България е твърде висок
Стефан Шарлопов, собственик на "Шарлопов хотелс": Трябва да бъдем креативни в кризисната ситуация
Богомил Манчев, изпълнителен директор на енергийната компания"Риск Инженеринг": Реализирането на големи инфраструктурни проекти ще даде резултат
Валери Атанасов, изпълнителен директор на "Соравия България": Оптимисти сме, че ще има нужда от нови индустриални и офис проекти
Калин Пешов, изпълнителен директор на "Главболгарстрой": До година пазарът ще се нормализира
Лъчезар Богданов, икономически анализатор, Industry Watch: Да се продължат реформите за улесняване на инвестициите
Георги Ангелов, старши икономист в Институт "Отворено общество": Разумната макрополитика пази от дълбока криза
Росен Плевнелиев, управител на "Линднер имобилиен мениджмънт": Фабриките трябва да дойдат на мода