Нови тенденции в недвижимите имоти в Европа: Инвеститорите са в игра на изчакване
Недостиг от капитал, несигурност и намаляващ икономически растеж определят годината като трудна за пазара

Брой 3 - Март '09
от Индекс Имоти
13 прочитания
  • Увеличаване на шрифта
  • Намаляване на шрифта
  • Принтиране
  • Препоръчване на приятел
"Дългът е изчезнал, стойността е разрушена, а капиталите са в "игра на изчакване"...
"Ако последния път имотите сринаха банковия сектор, сега банковият сектор срива имотите..."
Пазарът на недвижими имоти все повече затъва в една трудна 2009 г. Участниците в него ще трябва да се справят с предизвикателствата след колапса на европейската и на американската кредитна система. Много от тях се страхуват от новия финансов ред, който ще настъпи в индустрията. Междувременно цените на имотите, които доскоро се смятаха за най-перспективни за инвестиции, са в отстъпление, алипсата на финансиране може да се превърне и в криза на заетостта на недвижимата собственост в Европа, което ще доведе до още по-голям срив.
Това са някои от основните изводи, които правят бизнес консултантите от  "ПрайсуотърхаусКупърс" (PricewaterhouseCoopers) и организацията на професионалисти в недвижимите имоти Институт за градските територии (Urban Land Institute) в доклада "Нови тенденции в пазара на недвижими имоти в Европа 2009".
Това е най-всеобхватното изследване на очакванията и нагласите сред инвеститорите в имоти. То е базирано на интервюта и анкети, проведени сред повече от 500 основни играчи на европейския пазар на недвижима собственост, между които мениджъри на инвестиционнни фондове, на публични компании за имоти, на консултантски фирми.
Основната част от тях управляват парите на европейските пенсионни системи, на застрахователни компании и банки и на индивидуални инвеститори, като ги инвестират в офис блокове и шопинг молове, които им носят приходи от наеми, а в добри времена повишават и цените си. Сега обаче времената са далеч от добри: в Испания те са изгубили до една четвърт от стойността си според брокера Savills, а във Великобритания през януари спадът се е задълбочил с нови 3.5%, след като за цялата 2008 г. цените са изгубили 26.8%, твърди CB Richard Ellis, най-голямата консултантска фирма за имоти в света.

Кризисни фактори
Така в началото на този година влиянието на финансовата криза вече се чувства в цяла Европа. Капиталът се стопява, а с него отлита и доверието към имотите. Нараства и броят на безработните, и този на фалиралите финансови институции.
Според Международния валутен фонд при късмет възстановяване на европейската икономика може да има в късната 2009 г. Повечето инвеститори обаче смятат, че застояването на дъното може да бъде доста по-дълго от очакваното.
Анкетираните в проучването на PWC и ULI смятат, че кризата ще продължава да притиска страните с най-много отпуснати кредити – Великобритания, Ирландия, Испания. Това са и държавите с най-засегнатите икономики, повишаващи се нива на безработицата и силно обезценен пазар.
От големите икономически сили положителни са очакванията за Германия, Франция, Холандия, които и са с най-голям шанс да избегнат силен спад. Въпреки рецесията, в която се намират страните обаче, те имат сравнително стабилна икономическа система, но износът им е подкопаван от стабилното евро. Сред скандинавските страни Финландия има най-голям шанс да устои на финансовата криза, тъй като е останала встрани и от имотния бум, твърдят специалистите.
"За икономически растеж все още може да се говори Централна и Източна Европа", казват те. Миналата година инвеститорите избягаха от Русия, особено след конфликта с Грузия, но Москва остава популярна, въпреки че все още се смята за доста рискова. Заради понижението цената на петрола експерти очакват ръст за руската икономика от 3-4%, който спрямо миналогодишния 7-8% може да се окаже като студен душ за страната. Като сравнително стабилни и икономически устойчиви са оценени централноевропейските пазари на Полша, Чехия и Унгария. Мнения, подкрепени с очаквания за макар и малък икономически растеж,  строги условия, наложени от държавата, и все още здрави фундаменти.

Инвестиционни и разрастващи се пазари
Като градове с най-добри инвестиционни перспективи в Европа анкетираните класират Мюнхен, Хамбург, Истанбул, Цюрих и Лондон. В първите десет попадат още два немски града - Франкфурт и Берлин, а сред мотивите, които инвеститорите дават за своя избор, са стабилността на страната, разнообразието от инвестиционни възможности, нараснала покупателна възможност на населението и не на последно място атрактивността на градовете като туристическа дестинация. Щвейцарският Цюрих пък привлича "много мултинационални компании, защото предлага стабилност, качество на живот, квалифицирана работна ръка, силен финансов и индустриален сектор". Не толкова положителни са отзивите за английската столица, но експерти се обединяват около мнението, че спадът на цените на лондонския пазар ще осигури добри инвестиционни възможности през годината.
Липсата на висококачествени продукти прави пазарите на Москва и Истанбул най-перспективни за развитие през годината, казва докладът на PricewaterhouseCoopers. И ако Истанбул е сочен най- вече с перспективите пред офис сектора, то московският пазар е атрактивен за бъдещите инвеститори с търговските и хотелските имоти. 

 
Капиталът
Проучванията показват, че и през следващите 12 месеца ще продължава да се чувства недостиг от капитал, който ще предизвиква несигурност сред инвеститорите, строителите, банкерите и брокерите. Това е и причината купувачите да търсят алтернативни схеми при сключване на сделки като финансиране от продавача или поемане на съществуващ дълг. Единственият светъл лъч е, че има достатъчно наличен капитал за инвестиции в бъдеще, но той чака точното време.

"Това е кредитна криза, не капиталова", казват инвеститори. Институции като пенсионни дружества, застрахователни компании и частни фондове имат реални пари, но въпросът е дали са готови и желаят да инвестират в недвижими имоти. Докладът твърди, че това ще става много трудно през 2009 г.
Защо? Въпреки че имат реални пари, застрахователи и пенсионни фондове имат регулаторни ограничения за нивото на инвестициите си в недвижими имоти. След като рекордните спадове на пазарите на ценни книжа свиха значително дела на финансовите им активи, имотите вече заемат твърде голяма тежест в портфейлите им. Това означава, че те ще трябва да се освободят от част от тях или поне ще трябва да ограничат новите си инвестиции.

Частният капитал, инвестиран в рискови фондове, също е налице, но изчаква да се стабилизират цените. По–рисковите играчи също не могат да стигнат твърде далеч, защото правилата на финансиране са променени. Банките ще отпускат само до 60% заеми от стойността на инвестицията.

Първокласно местоположение и нискорискови инвестиции
За следващите години определящи при инвестиране интервюираните предвиждат да бъдат висококачествените проекти, с дългосрочни наемни договори, добри местоположения, ниски загуби, на стабилни пазари. Като такива те сочат първокласните офиси, магазините на основни търговски улици и шопинг центровете.
В класацията перспективите за основните видове собственост се променят незначително. Търговските имоти остават на водеща позиция. Хотелите и имотите със смесено предназначение размениха места и сега са на второ и трето място. Апартаментите под наем отиват на четвърто място, малко преди офисите. Оценката за индустриалните имоти се е влошила леко, но това, което прави впечатление, е, че най-ниско оценени са жилищата за продан – с 3.8 точки инвестиционна оценка от 9 възможни. Разликите между всички сектори обаче са много малки и нито един от тях всъщност не изпъква категорично, се посочва в проучването.
По подсектори офисите в централните градски райони са най-предпочитани за сметка на тези в кварталите, които са последни. На челните места отново се класират ориентираните към града главни улици, магазини, шопинг центрове, хотели.

И отново на дъното и тук се оказват жилищата за продажба и фабриките. Ето обяснението на един от интервюираните инвеститори: "Това, което започна като криза на капиталовия пазар на недвижимите имоти, може да се превърне в криза на обитаването. Паричните потоци се оценяват като ключов инвестиционен критерий, а това, което се търси, е дългосрочният доход."
Като цяло за участниците на пазара е трудно да коментират доходността при отделните имоти, но смятат, че нивата ще се върнат между 8 и 10% при 6-8% сега.
Доходността е съотношението между годишни приходи от актива и цената му, изразено като процент. Ниските нива отразяват оптимизма на инвеститорите, че доходите от имотите, съответно наемите, ще нарастват в бъдеще, а високите - обратното. Така, колкото по-ниска е доходността, толкова по-висока е цената на имота.

Анализът сочи, че тя ще зависи повече от местоположението, отколкото от самия тип имот. Затова и преимущество ще имат най-желаните локации.  Според изследването се очаква средно увеличение на доходността с 50 базисни точки (0.5 процентни пункта), а като най-високодоходни интервюираните посочват апартаментите под наем, следвани от шопинг центровете и офисите.
Мнозинството от анкетираните предпочитат стратегия на задържане на активите за всички сегменти, което кореспондира на виждането, че недвижимите имоти са актив с добър инвестиционен потенциал. Несигурност и непредвидимoст са преобладаващите сред инвеститорите настроения. "Пазарът почти е спрял и нищо не се случва, казва един от интервюираните, друг говори за "виртуален пазар". Липсата на финансиране често е изтъквана като причина за намаляване на инвестиционна активност." Разходите за финансиране се увеличават, а пазарът става доминиран от купувачите.

- липсата на финансиране би могла да се превърне крзата на цените и в на заетостта на имотите в Европа
- намаляващите обороти в промишлеността и очакванията за бъдещ глад за наематели могат да доведат до поява на свободни търговски и офис площи, които ще са причина за корекция на наемните нива
- въпреки ограничените размери на отпусканите заеми инвеститорите с налични капитали ще имат по-добри възможности
- цените на имотите са все още високи, специалисти очакват стабилизация в третата четвърт на 2009 г.
- сред мерките за справяне с кризата специалисти препоръчват строг контрол на капиталовите пазари, разглеждане на финансовите продукти на пазара от страна на целия риск, пакети за стимулиране на икономиките
- въпреки кризата много от анкетираните посочват зеленото, екологично и устойчиво строителство като решаващ фактор за бъдещите инвестиции
- хотелите, площите от смесен тип и офисите в централните градски части се оценяват като предлагащи най-добрите възможности за инвестиция през 2009 г.
- първокачествените имоти ще понесат финансовата криза по-добре от имотите с по-ниско качество, чиито цени се очаква да понесат тежки поражения.

Най-перспективните за 2009 г. имоти по сектори
Тип имот За инвестиция За строителство
Офис в централна градска част 5,11 4,45
Магазин на централна улица 4,8 4,41
Магазин  4,79 4,29
Шопинг център 4,77 4,29
Хотел 4,76 4,59
Смесено предназначение 4,65 4,48
Апартамент/ Жилище (за отдаване под наем) 4,63 4,33
Склад 4,63 4,37
Офис 4,57 3,89
Извънградски търговски център 4,57 4,2
Промишлено предприятие 4,52 4,16
Фабрика 3,88 3,73
Жилище (за продажба) 3,79 3,71
Офис извън централна градска част 3,53 3,01
* Оценките са от 1 до 9, като 1 е лошо, 5 - задоволително, 9 - отлично 
Източник: "Нови тенденции в пазара на имоти в Европа 2009"


Най-перспективните европейски пазари за строителство
Позиция Град Оценка*
1 Истанбул 5,48
2 Цюрих 4,93
3 Мюнхен 4,87
4 Москва 4,81
5 Хелзинки 4,73
6 Хамбург 4,71
8 Стокхолм 4,48
9 Милано 4,45
9 Прага 4,45
* Системата на оценяване е от 1 до 9, като 1 е лошо, 5-добро, 9-отлично
Източник:"Нови тенденции в пазара на имоти в Европа 2009"

Коментирай

Кирилица: ?
  • 0:-)
  • :'(
  • >:-)
  • B-)
  • :-*
  • :-(|)
  • :-|
  • :-(
  • :-)
  • :-D
  • :-0
  • ;-)

Тема на броя

Индустрията на имотите се активизира срещу кризата

Индустрията на имотите се активизира срещу кризата Бр. 3 - Март '09

Довчера всичко изглеждаше наред, днес е трудно да повярваме, че кризата се разгръща с толкова бързи темпове. Ако обаче има някаква положителна страна, тя е, че ще накара индустрията на недвижимите имоти по-категорично да заяви мястото си в икономиката.