Големи печеливши и големи губещи

Пътищата на страните от Централна и Източна Европа към портфейлите на инвеститорите в имоти се разделят

Дълго, бавно, може би мъчително в някои случаи – продажбите на бизнес недвижими имоти в Централна и Източна Европа няма да са лесна работа, поне и тази година. Особено за периферните и по-малки пазари, сред които попада и България.
"Ще бъде дълго, бавно пълзене обратно нагоре по хълма, а доколко стойностите ще се възстановят ще зависи от това къде ще финишира Европа спрямо глобалната конкуренция", казва Александър Ото, главният изпълнителен директор на компания, европейски лидер в строителството на търговски центрове - ECE Projectmanagement. Думите на човека, който е и председател за Европа на Института за градските територии (Urban Land Institute), неправителствена организация, работеща за подобряване на стандартите в индустрията, са знак, че затрудненията в сектора още не са към края си.
Това се потвърждава от изследване, направено от нея в сътрудничество с глобалния бизнес консултант PriceWaterhouseCoopers. Макар да отчита, че настроението на мениджърите се подобрява, проучването им показва, че все още те са много внимателни в предприемането на по-решителни действия. Два са основните фактори, които ги възпрепятстват да бъдат по-агресивни. Първият е несигурността във възстановяването на европейската икономика, особено с оглед на очакваното изтегляне от страна на централните банки и правителствата на фискалните и монетарните стимули от пазарите. Все още високата безработица ще остане препятствие пред възстановяване на потреблението и търсенето на жилища.
От друга страна, върху балансите на банките тежи огромно количество дълг, обезпечен с недвижимо имущество, който трудно може да бъде рефинансиран след спада на цените, без собствениците да добавят още собствен капитал. Самото му тегло връзва ръцете на институциите да дават нови кредити.

Бягство към качеството
От положителната страна изключително ниските лихвени нива правят по-изгодни инвестициите, които носят сравнително твърди приходи, особено след като спадът на цените извиси доходността от имотите в цяла Европа до исторически върхове. Това увеличава потока към фондовете за недвижима собственост, изцеждайки доходността от най-желаните активи.
Резултатът е, че инвеститорите, които купуват съществуващи сгради, за да печелят от отдаването им под наем или от изменение в стойността им при препродажби, се фокусират изключително върху пазари и продукт, които са безспорни като качества на местоположенията, договорите с наематели и сигурност на приходите.
Големите печеливши са водещите икономики в Европа като Великобритания, Германия и Франция, страни като Испания или Унгария, където цените са паднали толкова много, че вече привличат купувачите, и такива, в които възстановяването е в по-напреднал етап, като някои от скандинавските страни или Полша и Чехия от централноевропейските, както и Русия.
"Испания е толкова затънала, че отново изглежда интересна", е казал един от участниците в проучването.
На обратната страна на медала, "развиващата се Европа е изправена пред още една трудна година". Тя е ударена тежко от отлитането на чуждестранния капитал, а вътрешните инвестиции вероятно ще останат ниски за известно време, очакват анализаторите. Изключението е Полша, която се представя по-добре от останалата част от Европа, и Чехия, която излиза от сравнително къса и плитка рецесия. Те ще продължават да привличат вниманието на международните инвеститори. А в търсене на печалби "за тези, които разбират и желаят да поемат риска, Русия е най-добрата игра".
Докато Полша и Чехия отново изкушават глобалните инвеститори, информационната агенция Reuters посочи, че така забавят средносрочните перспективи за растеж пред пазарите на бизнес имоти в по-слабите икономики на Централна и Източна Европа.
"Смятаме, че Централна и Източна Европа е привлекателен пазар, но има раздвоение между качествените икономики и тези, които са изправени пред много предизвикателства", казва Алекс Джефри, главен изпълнителен директор на фирмата за дялови инвестиции в имоти MGPA.

Една глава над другите
"Полша за нас стои с една глава над другите", казва Джефри, чиято компания е набрала 1.3 милиарда евро за инвестиции в Европа. Свързаният с австралийската банково-финансова група Macquarie инвеститор придоби портфейл от търговски центрове в сравнително малки градове в страната с обща отдаваема площ близо 130 хил. кв.м в сделка на стойност 236 милиона евро.
След като глобалната финансова криза стесни силно пазара в периода 2008-2009 г., по-силните и по-стабилни полска и чешка икономики подпомогнаха сектора в двете страни. Нивата на доходност за първокласни активи в главните градове на България, Сърбия, Румъния и Унгария са до 250 базисни пункта над тези в Полша и Чехия.
Доходността, която е еталон за сравнение на стойностите на бизнес имотите в различните страни, измерва приходите от активите като процент от инвестицията, направена за придобиването им. Това означава, че купувачът на офис блок в центъра на Прага, който е отдаден под наем, би се съгласил да плати по-висока цена за същата годишна рента, която би взел в центъра на София или Букурещ. Причината? Възприемането на Чехия и Полша е като за по-стабилни икономики, благодарение на което се смята, че приходите са по-добре осигурени, тъй като рискът от фалит на наематели, продължителни периоди с висока незаетост или намаляване на наемите е по-нисък.
Други инвеститори като MGPA също са фокусирани тясно върху Полша и Чехия за сметка на други страни от региона. Германският застраховател Allianz подхожда избирателно с до 2 милиарда евро годишен бюджет за сделки, като вижда тези две държави като едни от тези, които е вероятно да получат част от парите. Същото в по-малка степен важи и за Унгария.

Помръкнал чар
Но не и за такива като България и Румъния. Прогнозите за тях заедно с балтийските страни (често в пакет и с Унгария) са за тромав растеж на брутния вътрешен продукт за периода до 2012 г. Те не вдъхновяват инвеститори, които искат обещание за ръст на пазара и постоянно търсене от наематели, преди да потопят милиони евро в проекти.
"Ако говорим за Русия, Румъния, България... те са извън нашия кръгозор", казва Щефан Брендген, главен изпълнителен директор на базираната в Германия Allianz Real Estate, част от групата на Allianz.
Компанията купи дял от 50% в шопинг мол с около 47 хил. кв.м отдаваема търговска площ и още около 7 хил. кв.м офиси в унгарската столица в началото на годината за 100 милиона евро. Тогава специализираното издание PropertyWeek цитира Брендген, че това е била "прелюдия към период на напрегнати придобивания през 2010 година".
И все пак програмата му не обхваща периферията на региона на Централна и Източна Европа. "Смятаме, че тези пазари все още не са достатъчно зрели, за да инвестира една застрахователна компания, така че няма да инвестираме там в предвидимото бъдеще... Но ако се появи правилна възможност в Будапеща, ще се възползваме", казва още Брендген.
"В действителност става въпрос за размер на пазара и международен интерес... дори в най-добрите години Букурещ и София не бяха на радара на инвеститорите в степента, в която бяха Будапеща и Варшава", казва Уилям Кислър, президент на ULI за Европа.
Инвеститорите имат и чисто пазарни причини да избягват конкретни пазари. По-късно развилите се икономики се характеризират с по-малка дълбочина на сектора на имотите – относително ниски наличности от съвременни сгради и по-малко международни наематели, а след скока в предлагането от последните години – и с по-големи колебания. По данни на CB Richard Ellis очакваното предлагане на офиси – такива, които с голяма степен на сигурност ще бъдат завършени – е равно на 44% от вече наличните над милион квадратни метра в София и на 31% в Букурещ. В Будапеща и в Прага процентите са съответно 8 и 3. Прага освен това се характеризира с едни от най-ниските нива на незаетост в региона от едва 12% от наличностите. "Инвеститорите също така са привлечени от офис имотите в Прага заради привлекателността на града за международните компании", писа вестник Wall Street Journal. Изданието даде пример със сделката за офисите "Джемини", купени от германския фонд Deka за 110 милиона евро миналата година. Сред наемателите са чешката петролна компания Unipetrol, австрийската банка Volksbank и швейцарската фармацевтична компания Novartis.
"Също така няма много какво да привлече хора в България в момента заради много лошата й инфраструктура... Ще трябват поне 20 години тя да се развие", казва Ричард Петерсен, управляващ партньор за региона в консултантската фирма Cushman & Wakefield.
Но дори да са по-назад от Чехия или Полша, периферните пазари в региона не са изгубили изцяло привлекателността си. Австрийската компания за инвестиции в недвижима собственост Sparkassen Immobilien планира да вложи 400 милиона евро в региона и преднамерено ще избягва Полша. Холгер Шмидмайер, член на борда на директорите й, казва, че тя е станала твърде скъпа. "Никой не строи в Централна и Източна Европа в момента, казва той. Сега е точно времето да растеш."
Sparkassen, публична компания, зад която стоят акционери като банката Erste и застрахователяWiener Stadtische, традиционно се насочва към столиците на градовете и залага на нови проекти за сметка на придобиванията на съществуващи активи.
"Румъния все още е интересна заради размера й... Но липсата на планиране означава, че е много по-трудно да се предвижда пазарът", казва Павел Шанка, директор на инвестиционния отдел за региона в консултантската фирма CB Richard Ellis.
Според него обаче има шанс първокачествени проекти с добри местоположения в Румъния да станат отново привлекателни, но главно в Букурещ, не и в регионални градове, както това става в Полша.
Източна Европа не може току-така да изчезне от картата, особено след като големи компании вече са се ангажирали със значителни инвестиции в региона. Но за тях все още сигурността на дохода е по-важна от размера му. И това вероятно ще остане така за известно време.